Pionier im asiatischen Immobiliensektor
Chris Reilly, CFA, Director of Property, Asia, war einer der beiden Gründer und Initiatoren der im Juni 2005 gegründeten asiatischen Vereinigung der börsennotierten Immobilienfonds und Immobilienunternehmen APREA (Asian Public Real Estate Association) mit Sitz in Singapur und Büros in Hong Kong und Japan.
"APREA ist in den letzten Jahren zu einer wichtigen Organisation zur Weiterentwicklung des asiatischen Immobilienmarktes geworden und zählt heute 129 Mitglieder. Wir sind stolz darauf, die wichtigsten Player des asiatischen Immobilienmarktes zu APREA-Mitgliedern zählen zu können", erklärt Chris Reilly, der den Henderson Horizon Asia-Pacific Property Equities Fund gemeinsam mit Co-Fondsmanager Frankie Lee verwaltet (ISIN: LU0229494975). Das aktuelle Fondsvolumen liegt bei rund USD 520 Mio.
APREA als Forum für das asiatische Immobiliengeschäft
Das aktuelle APREA Update vom September 2008 informiert darüber, dass sich APREA in Zukunft auch Aktivitäten zur Weiterentwicklung und Integration des nicht börsennotierten Teils des asiatischen Immobilienmarktes beschäftigen wird.
Weiters werden laufend Ausbildungslehrgänge und Veranstaltungen in der asiatischen Region organisiert. Der Immobiliensektor ist in Hong Kong, Singapur und anderen asiatischen Ländern und Regionen von sehr großer Bedeutung für die lokale Volkswirtschaft. Auch über eine Repräsentanz in Korea wurde seitens APREA nachgedacht. APREA und FTSE arbeiten an der Entwicklung von asiatischen Immobilienindizes.
APREA steht auch mit EPRA (European Public Real Estate Association), NAREIT (National Association of Real Estate Investment Trusts), ARES (Association of Real Estate Securitisation), dem PCA (Property Council of Australia) sowie mit REDAS Real Estate Developers Association of Singapore) in Verbindung, um globale Trends und Entwicklungen zu analysieren und im Interesse der Mitglieder weiterzuentwickeln. APREA selbst veranstaltet jährlich ein Property Leaders Forum, das vor allem als internationale Plattform für die Kommunikation der wichtigsten Player auf den globalen Immobilienmärkten gilt.
Henderson Global Investors war - wie oben erwähnt - ein Gründungsmitglied von APREA und verwaltet mit knapp 1.000 Beschäftigten in 16 Büros weltweit aktuell rund USD 107 Mrd., davon mehr als USD 20 Mrd. direkt in Immobilien und USD 2,2 Mrd. in Immobilienaktien bzw. -wertpapieren. Insgesamt 221 Mitarbeiter sind in der Immobiliensparte tätig.
Asien: strukturelles Wachstum bleibt aufrecht
"Die Unsicherheiten auf den Finanzmärkten haben in den letzten Wochen zugenommen. Das strukturelle Wachstum in Asien bleibt jedoch weiterhin aufrecht. Der asiatische Immobilienmarkt profitiert von der demographischen Entwicklung, starkem Wachstum in China und Indien sowie wieder steigender Nachfrage nach Büroflächen und ganzen Objekten in Japan. Dies unterstützt auch das Wachstum des asiatischen REIT Marktes", betont Reilly.
Asiatische Immobilienmärkte im Überblick
In Hong Kong sind die langfristigen Fundamentaldaten sehr positiv, obwohl die Nachfrage derzeit zurückbleibt. Das Angebot am Immobilienmarkt ist jedoch auch nicht sehr groß. Wirtschaftspolitische Massnahmen in China werden einen starken Abschwung verhindern und das Wachstum bei entsprechender Notwendigkeit wieder beleben.
Chris Reilly: "In Australien beobachten wir weiterhin eine Reduktion des Verschuldungsgrades und aktuell schwache Märkte. Wir können von weiteren Zinssenkungen ausgehen."
In Japan beobachten die Analysten von Henderson eine "gesunde Inflation", ein geringes Angebot an Büroflächen, einen schwachen Markt für Wohnimmobilien und eine Abschwächung der Mitnachfrage. Japan ist aktuell sehr günstig bewertet.
In Singapur wurde durch strukturelle Reformen auf dem Immobilienmarkt die Attraktivität der REITS gesteigert. Bei Wohnimmobilien gibt es jedoch auch einen Überhang. Die langfristigen Triebkräfte für Wachstum sind auf jeden Fall weiterhin vorhanden.
Schätzungen von Jones Lang LaSalle gehen von einem Gesamtertrag aus Immobilien in Asien in den Jahren 2008-2012 zwischen 4,5 Prozent und 19 Prozent aus. Dabei liegen Einzelhandelsflächen in Shanghai an erster Stelle mit rund 19 Prozent. Dahinter folgen Einzelhandelsfläschen in Malaysien mit rund 17,5 Prozent und in Thailand mit 15 Prozent. Der Großteil der Ertragsschätzungen für unterschiedliche Sektoren in mehreren Ländern liegt zwischen 4,5 Prozent und 13 Prozent. Nur bei japanischen Büroflächen wird ein Ertrag von weniger als einem Prozent und bei Wohnimmobilien in Singapur wird nahezu kein Ertrag zu erzielen sein. Diese unabhängigen Schätzungen sind indikativ und entsprechen auch nicht unbedingt den Prognosen der Fondsmanager Reilly und Lee.
Investmentuniversum in asiatischen REITS
Chris Reilly: "Unser Investmentuniversum umfasst aktuell rund 146 Unternehmen in Hong Kong, Japan, Singapur, Australien, Neuseeland und Südkorea. Die Marktkapitalisierung dieser Unternehmen beträgt USD 454 Mrd. Weitere Unternehmen in China, Vietnam, Indien, Thailand, Malaysien, Indonesien und die Pilippinen können ebenfalls einbezogen werden. Von den 146 Unternehmen sind 93 davon als REITS einzustufen, die eine Marktkapitalisierung von rund USD 120 Mrd. haben." Die Benchmark für den Henderson Horizon Asia-Pacific Property Equities Fund ist der FTSE EPRA/NAREIT Index, der 68 asiatische Unternehmen und Fonds mit einer Marktkapitalisierung von insgesamt USD 188 Mrd. enthält. Die Bruttorendite der Benchmark beträgt aktuell 5,7 Prozent. Die größten Gewichte in der Benchmark sind Hong Kong (29 Prozent), Japan (37,3 Prozent), Australien (16,1 Prozent) und Singapur (9 Prozent).
Attraktive Bewertungen in Asien
Das Portfolio des Henderson Horizon Asia-Pacific Property Equities Fund umfasst immer zwischen 30-50 Aktien. Asiatische Immobilienaktien hatten den Boom in den USA und Europa nicht mitgemacht und werden deshalb auch nicht so extrem stark fallen. Die Bewertungen in Asien sind aktuell schon sehr attraktiv. In einigen Fällen sind spezifische Faktoren für Sonderentwicklungen verantwortlich - beispielsweise hat die Finanzkrise in den USA auch Australien stark getroffen.
Stock-Picking im aktuellen Umfeld
Chris Reilly: "Wir können auf unsere eigenes Research zurückgreifen. Im Immobilienmarkt ist dies ein bedeutender Vorteil. Mit Ausnahmen von Australien, das von Sondereffekten auf dem Finanzmarkt beeinflusst war, haben wir in allen wichtigen Märkten und auch im Währungsbereich im laufenden Jahr positive Ergebnisbeiträge erwirtschaftet.
Unser Stock-Picking hat funktioniert. Die Outperformance gegenüber der Benchmark beträgt in den ersten acht Monten des Jahres 2008 insgesamt +1,92 Prozent nach Kosten. Über die letzten drei Jahre gerechnet liegen wir im Spitzenfeld der Peer-Group." In den letzten 12 Monaten konnte sich der Fonds auch nicht der allgemeinen Marktschwäche entziehen (-27,2 Prozent). Seit Auflegung im Oktober 2005 liegt der Fonds noch mit +13,9 Prozent im Plus.
Ausblick und Strategie
Die Immobilienmärkte in Asien weisen im Vergleich zu anderen Regionen die höchsten Renditen aus. Vor allem in China und Indien erwarten die Fondsmanager von Henderson hohe Renditen von 24-25 Prozent, allerdings in Australien nur 4-5 Prozent und in Singapur ca. 6 Prozent. China und Singapur sind jedoch nur mit einem relativ geringen Anteil in der Höhe zwischen 6 und 8 Prozent gewichtet, während Japan mit 37 Prozent und Hong Kong mit 29 Prozent die Schwergewichte darstellen. In Australien (16 Prozent Benchmark Gewicht) ist der Henderson Horizon Asia-Pacific Property Equities Fund aktuell mit fünf Prozent deutlich untergewichtet. In Hong Kong ist der Fonds stärker gewichtet und in Japan, Singapur und China liegt die Positionierung auch geringfügig unter der Benchmark. Die drei wichtigsten Titel im Fonds per 1. September 2008 waren Sun Hung Kai, Mitsui Fudosan und Mitsubishi Estate.
In den letzten Jahren hatten sich in Asien sehr differenzierte Marktsegmente im Immobilienbereich entwickelt (Einzelhandel, Büros, Gewerbe und Industrie, börsennotiert oder nicht börsennotiert), die eine Umsetzung unterschiedlicher Anlagestrategien ermöglicht.
