Mittelzufluss 2004 in CEE: 3,9 Mrd. Euro – Tendenz steigend
Das Interesse an den jungen EU-Beitrittsländern ist groß: So wurden in den vergangenen sieben Jahren in den CEE-Ländern von westlichen Anlegern EUR 8,6 Milliarden investiert, wobei EUR 3,9 Milliarden alleine auf das Jahr 2004 entfallen, was einer Steigerungsrate von 64% im Vergleich zum Vorjahr entspricht.
Für das Jahr 2005 wird seitens CB Richard Ellis ein Kapitalzufluss jenseits der 4 Milliarden-Eurogrenze prognostiziert und eine Trendwende ist aktuell nicht absehbar. Manche deutschen Marktteilnehmer entdecken diese Märkte erst jetzt, während österreichische Immobilieninvestoren in Central Eastern Europe (CEE) seit längerem zu den Spitzenreitern gehören.
Geld für neue Immo-Investments? Kein Problem!
Mit Immobilien sind derzeit in Österreich fast unbeschränkt Investmentgelder zu holen und in jedem Fall ist es der Hinweis auf Zukäufe auf den Immobilienmärkten Zentral- und Osteuropas, der die Geldbörsen öffnet. In den vergangenen Monaten bewarben sich fast alle österreichischen Immobilienaktiengesellschaften um Anlagekapital und alle konnten ihre Kapitalmaßnahmen vorzeitig beenden: Conwert AG holte sich über die Ausgabe junger Aktien rund EUR 171,60 Millionen; EUR 578,9 Millionen flossen der Immofinanz bei ihrer letzten Emission zu, während die Tochtergesellschaft Immoeast AG ihr Kapital um EUR 1,13 Milliarden aufstockte. Auch die Sparkassen Immobilien AG legte 3 Millionen neue Stammaktien auf und stattete damit ihre Kasse mit zusätzlichen EUR 11 Millionen aus. Weiters konnte sich Meinl European Land Ltd. durch zwei Kapitalerhöhungen in 2005 ebenfalls mit frischem Kapital in der Höhe von EUR 790 Millionen ausstatten. Durchschnittlich 60% des Emissionserlöses werden erneut gemäß den einzelnen Investmentstrategien der AG´s in osteuropäischen Immobilienmärkten investiert.
Geld wandert nach Osten
Waren einige Jahre zuvor Warschau, Budapest und Prag die gefragtesten Standorte für Immobilieninvestments – mit einem 93%-igen Anteil am Gesamtinvestitionsvolumen seit 1998 – so konzentrieren sich die Investitionen ausländischer Investoren nun weiter östlich, auf Länder wie Russland, Rumänien, Bulgarien und die Slowakei.
Werden die Renditen weiter nachgeben?
Allerdings: Die hohen Mittelzuflüsse halten die Kaufpreise trotz sinkender Mieten und steigender Leerstände hoch und drücken damit die Rendite. In Prag und Budapest sanken die Renditen vor allem aufgrund des sinkenden Mietniveaus von deutlich über 10% Mitte der Neunziger Jahre auf nunmehr knapp 8%. Im historischen Zeitverlauf zeigt sich beim Vergleich der Spitzenrenditen für Büroobjekte eine kontinuierliche Annäherung des Niveaus zwischen den etablierten Büromärkten, wie London, Paris und Frankfurt, und den osteuropäischen Metropolen. Für die Zukunft werden daher weiter nachgebende Renditen erwartet.
Konsens besteht in Bezug auf die zukünftige Entwicklung osteuropäischer Immobilienmärkte nicht, sodass bisweilen eine zu starke Euphorie kritisiert wird. Einige Experten sehen die Gefahr darin, dass sich die Mieten in den osteuropäischen Märkten ähnlich denen in den neuen deutschen Bundesländern entwickeln. Dieses höhere Risiko kann nicht durch entsprechend niedrige Kaufpreise kompensiert werden.
Jedoch sprechen aus heutiger Sicht auch einige Faktoren für eine positive Entwicklung. Derzeit sind es vor allem Niederlassungen großer, internationaler Einzelhandelsketten die sich engagieren, aber auch Büro- und Wohnflächen werden stetig nachgefragt. So wächst der Dienstleistungssektor überdurchschnittlich, was zu einem steigenden Bedarf an modernen Mietobjekten führt.
Die Wirtschaft wächst deutlich stärker als im Euro-Raum
Das Wirtschaftswachstum allen voran der Industrie wird in dieser Region auf Jahre hinweg höher sein als in den Ländern des Euro-Raums. Für die mittel- und osteuropäischen Länder dürfte es demgegenüber auch 2005 bei einem ansprechenden Wachstum bleiben: zwischen 3,6% in Ungarn und 5,8% in Russland (Quelle: Jones Lang LaSalle). Das wiederum spricht für eine hohe Nachfrage nach Grundstücken, die industriell genutzt werden können und sich für die Errichtung von Büroflächen und Wohnräumen eignen.
Hauptgrund für das Engagement der Anleger aus dem Ausland ist die zunehmende Tendenz zur Auslagerung von Tätigkeiten ohne Kundenkontakt (Lohnstückkosten von 20 und 50% der EU-15). Laut Studien von Marktforschungsfirmen wird 2009 mit einem Abzug von 1,1 Millionen Büroarbeitsplätzen alleine aus Deutschland gerechnet. Ein Großteil davon dürfte nach Mittel-Osteuropa gehen. D.h. weitere 25 Millionen Quadratmeter Büroflächen in Deutschland würden damit obsolet.
Des einen Leid ist nicht immer des anderen Freud, denn bei einem insgesamt nach wie vor erfreulichen Nutzerinteresse blieb das Umsatzvolumen in den vier mittel- und osteuropäischen Städten mit 366.000 m² 9% unter dem Ergebnis der ersten drei Monate im Vorjahr. Dabei kam nur Warschau auf ein leichtes Plus. Budapest, Prag und Moskau zeigten ein geringeres Umsatzvolumen. Die regionale Leerstandsrate (für Gebäude mit modernem Ausstattungsstandard) hat im 1. Quartal 2005 zum ersten Mal seit 1997 die 10%-Marke unterschritten. Gegenüber dem Vergleichszeitraum im Vorjahr lag sie um 1,3%-Punkte niedriger. Prag notierte dabei mit 15,5% den höchsten Leerstand, Moskau mit 5,5% den niedrigsten.
Immo-Markt Russland
Großes Potenzial auf kleinen Märkten: nichts trifft auf Russland mehr zu. Die hohe Dynamik kann nicht darüber hinwegtäuschen, dass es sich insgesamt um einen verhältnismäßig kleinen Markt handelt (z. B.: ca. 10 Mio. EW in Moskau gegen 2,9 Mio. m² Bürofläche) und das allerdings vor einer sehr wechselhaften Rechts-, Politik- und Wirtschaftskulisse. In Russland ist ein Reformkurs in Richtung Marktwirtschaft inzwischen nicht mehr eindeutig zu erkennen und Wirtschaftsreformen genießen derzeit keine Priorität. Das hohe Risiko spiegelt sich in den durchschnittlichen Spitzenrenditen für Büroflächen wider, diese liegen aktuell zwischen 12 und 15 Prozent.
Quelle:
Dr. Elisabeth Günther, Schoellerbank AG
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