Immobilien sind "in". Aufgrund einer geringen Korrelation zu Aktien- und Anleihen, wert gesicherten Erträgen, sowie das immer noch niedrige Zinsniveau, steigerte sich die relative Attraktivität der Immobilieninvestments zuletzt noch weiter.
Die Palette der Investitionsmöglichkeiten ist aber sehr breit. Von der Direktinvestition bis zur Immoaktie verläuft der Weg über geschlossene und offene Immobilienfonds bis hin zu REIT´s (Real Estate Investment Trusts). Ein kurzer Wegweiser durch den Immobilien-Dschungel soll da weiterhelfen:
1. Direktinvestition:
Eine Veranlagungsform, die vor einigen Jahren für ein eher finanzkräftiges Publikum interessant war, erfreut sich angesichts der Debatte um die Pensionssicherung einer deutlichen Nachfragesteigerung, zum Beispiel um so genannte „Vorsorgewohnungen“. Sinnvollerweise sollte man aber nicht irgendeine Wohnung kaufen und vermieten, sondern eigens für diese Zwecke errichtete und kalkulierte Objekte. Die hohe Transparenz und der große Einfluss auf Investitionsverhalten bzw. Geschäftspolitik verbunden mit einem nur mäßigen Risiko wird aber auch mit einem deutlich geringeren Ertrag von 4-5 Prozent p.a. erkauft.
2. Geschlossene Immobilienfonds:
Diese Anlageform besitzt einen entscheidenden Nachteil: Risikokonzentration. Denn meist beschränkt sich die Investition nur auf ein Objekt und besitzt in der Investitionsphase dazu noch geringe Handelbarkeit. Sie eignen sich vor allem für "Steuerakrobaten" mit einem langen Anlagehorizont und gutem finanziellem Background. In puncto Sicherheit, Anlegerschutz, sowie der Flexibilität hinsichtlich des Investitionsbetrages und der Liquidierbarkeit der Anteile weist die Beteiligung an einem geschlossenen Immoinvestmentfonds gewisse Nachteile auf. Und aufgrund der geringen Transparenz sind Angaben zu Performance und Volatilität überaus rar. Die Anbieter selbst sprechen jedenfalls von Renditen zwischen sechs und acht Prozent p.a.
3. Offene Immobilienfonds:
In Deutschland gibt es sie schon seit 1959. Seit fast drei Jahren sind sie auch in Österreich zugelassen: Offene Immobilienfonds die statt Aktien oder Anleihen direkt Immobilien erwerben. Das am 1. September 2003 in Kraft getretene Immobilieninvestmentfondsgesetz brachte zwar die nötige Diversifikation am Immoveranlagungsmarkt, erfüllte aber offensichtlich nicht die gestellten Anforderungen.
Als einer der Hauptkritikpunkte wird immer wieder das Verbot indirekter Immobilienbeteiligungen genannt. Denn für österreichische Immobilienfonds sind grundsätzlich nur Direktinvestments erlaubt. Nur im Falle des Ankaufs einer ausländischen Immobilie, wo der direkte Kauf rechtlich nicht möglich ist, darf eine Holdinggesellschaft eingeschaltet werden. Dabei fallen Zusatzkosten wie Grunderwerbsteuer, Eintragungsgebühr, Anwalts- und Notariatskosten, die das Investment unnötig verteuern und sich auf die Rendite negativ auswirken. Dies bringt enorme Nachteile im internationalen Wettbewerb, wo heute zutage fast ausschließlich die so genannten Grundstücksgesellschaften gehandelt werden. Das Verbot umfasst auch die Beteiligung an einem anderen Immobilienfonds. Dies bedeutet wiederum, dass keine optimale Risikostreuung ereicht werden, kann. Das Verbot der Verlustvorträge wirkt sich außerdem auch erheblich mindernd auf die Renditen der Immofonds aus. Denn obwohl die Aufwertungsgewinne besteuert werden müssen, dürfen die Verluste aus dem Vorjahr nicht berücksichtigt werden. Dies bringt einen großen Nachteil gegenüber den schon etablierten Immoveranlagungsformen auf dem Markt.
Aus den genannten Gründen ist die Fondskategorie auch noch sehr übersichtlich: Seit 2003 wurden nur drei österreichische offene Publikumsfonds mit einem derzeitigen Gesamtvolumen von knapp 1,2 Mrd. Euro aufgelegt. Davon macht der Real Invest Austria knapp 500 Millionen Euro aus, dann folgt der Raiffeisen-Immobilienfonds vor dem Immofonds 1 der Volksbanken KAG. Zusätzlich hat Credit Suisse den CS Euroreal in Österreich zum Vertrieb zugelassen: Der 1992 aufgelegte deutsche Fonds verfügt allein derzeit über ein Gesamtvolumen von 4,8 Mrd. Euro.
Die Performance der einzelnen Produkte variiert relativ stark und liegt in den letzten 12 Monaten zwischen 5,3 Prozent (Raiffeisen-Immobilienfonds) und 3,2 Prozent beim Real Invest Austria. Das schwache Abschneiden erklärt Real Invest Geschäftsführer wie folgt: „Die derzeit hohe Liquidität von 49 Prozent ist unsererseits auch nicht erwünscht. Weil wir aber der einzige mündelsichere Immobilienfonds sind, sind unsere Ansprüche hinsichtlich der Qualität der Objekte und insbesondere hinsichtlich derer nachhaltigen Ertragskraft besonders hoch“.
Längere Zeitreihen gibt es dagegen bereits bei deutschen offenen Immobilienfonds: Der Lipper-Durchschnitt dieser Fondskategorie erzielte in den letzten 15 Jahren eine Jahresrendite von 4,1 Prozent bei einer Volatilität von 2,8 Prozent. In den letzten fünf Jahren lag die Rendite - aber auch das Risiko - deutlich unter dem langfristigen Durchschnitt: Offene Immofonds kamen seit 2001 auf eine jährliche Performance von 3,2 Prozent bei einer Volatilität von nur einem Prozent. Zum Vergleich: Eine risikolose Veranlagung in den 3-Monats-EURIBOR hätte 3,1 Prozent gebracht.
4. Die österreichische Immoaktie:
Ebenso wie offene Immofonds schon für Kleinanleger geeignet sind Aktien von Immobiliengesellschaften, also Unternehmen die einen immobilienwirtschaftlichen Schwerpunkt haben. Im Unterschied zu den drei bisherigen Veranlagungsmöglichkeiten handelt es sich hier jedoch um börsegehandelte Aktien mit ihren Vor- und Nachteilen. Während die Bewertung der Immobilien in einem offenen Immobilienfonds durch eine Sachverständigenbewertung mindestens zweimal jährlich erfolgt, hängt der Aktienkurs zu 100 Prozent vom Angebot und Nachfrage des Marktes ab.
Daraus erklärt sich auch das ungleich höhere Risikoprofil, etwa im Vergleich zu offenen Immobilienfonds: In den letzten fünf Jahren erzielten inländische Immoaktien, gemessen am Ertrag des Immobilien-ATX, eine p.a. Rendite von 8,7 Prozent. Im Boom der letzten drei Jahre kam der Index sogar auf einen Jahresertrag von 11,1 Prozent, das aber auch mit einer entsprechend höheren Volatilität.
Die Marktkapitalisierung der sieben an der Wiener Börse notierten Immoaktien beträgt rund 7,4 Mrd. Euro und ist damit deutlich größer als das gesamte in den vier inländischen offenen Immobilienfonds investierte Fondsvolumen von 1,2 Mrd. Euro. Weitere Mega-Kapitalerhöhungen sollten das Volumen hier sogar noch deutlich steigern.
5. Immoaktien-Fonds:
Investmentfonds die in Immobilienaktien, etwa aus Europa, Asien oder global, investieren, sind in der Regel Sektorfonds. Die Einschränkung in Aktien aus dem Sub-Sektor Immobilien lässt sie deswegen vorweg als Beimischung zu einem bereits breit gestreuten Portfolio erscheinen.
Fonds in dieser Assetklasse gibt es mittlerweile viele: In Österreich sind aktuell 13 globale und zehn europäische Immobiliensektor-Aktienfonds zum Vertrieb zugelassen, welche ein Gesamtvolumen von 4,4 Mrd. Euro repräsentieren (siehe Tabelle). Die meisten dieser Fonds investieren zudem nicht nur in herkömmliche Immoaktien, sondern bereits in so genannte REIT´s (Real Estate Investment Trusts). Als REITs gelten Immobilienunternehmen oder Fonds, die über 75 Prozent ihrer Anlagen in Immobilien halten und über 90 Prozent des steuerbaren Einkommens an die Investoren ausschütten, dafür sind sie von der Körperschaftssteuer befreit. Neben den steuerlichen Vorteilen weisen REITs eigene Investmentspezifika auf: Im Vergleich zu Immobilienaktien weisen REITs eine höhere Rendite bei einem niedrigeren Risikoprofil auf. Der Hauptgrund dafür liegt in den hohen Dividendenrenditen der Trusts, welche in den letzten Jahren Investoren zu bereits beachtlichen Renditen verholfen hat. REIT-Strukturen finden sich aber noch nicht überall: Während in Australien oder den USA diese Aktien bereits lang existieren, wird Deutschland schon seit Jahren darüber diskutiert. Relativ neu kamen zuletzt Länder in Asien dazu, in UK starten REITs voraussichtlich nächstes Jahr.
Die Performance der Immoaktien-Fonds variiert je nach Anlageregion. In den letzten fünf Jahren erzielten Europafonds eine Jahresrendite zwischen 15,7 Prozent (ING) und 21,6 Prozent (AXA). Die Benchmark des Indexanbieters EPRA schlugen anhand der risikoadjustierten Rendite (Sharpe Ratio) in den letzten fünf Jahren drei Fonds: AXA, Constantia und Henderson (siehe Tabelle oben).
Globale Immoaktienfonds kamen seit 2001 auf Jahresrenditen von knapp unter 13 Prozent, wobei kein einziger Fonds den Ertrag des FTSE EPRA/NAREIT Global Index schlagen konnte. Der Constantia Global Property liegt jedoch anhand der Sharpe Ratio deutlich vor dem Vergleichsindex.
Fazit
Welche dieser Veranlagungsformen schlussendlich gewählt wird, hängt vom Planungshorizont, der Risikoeinstellung sowie auch dem finanziellen Hintergrund des jeweiligen Investors ab. Es empfiehlt sich jedoch ein möglichst diversifiziertes Portfolio bestehend aus mehreren Marktsegmenten zusammenzustellen um eine breite Risikostreuung zu erreichen. Gute Beratung ist in diesem Zusammenhang sehr zu empfehlen. Nichts desto trotz spielen bei der Auswahl der jeweiligen Veranlagungsform die Kosten, die Liquidierbarkeit sowie die steuerlichen Komponenten eine starke Rolle.
Alle Daten per 19.4.2006 in Euro
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