Das starke Wachstum börsengelisteter Immobilienaktien stellt die meisten Assetklassen in den Schatten. Gemessen an der Performance des FTSE EPRA/NAREIT Index, verteuerten sich europäische Immoaktien in den letzten fünf Jahren um 219 Prozent. Während finnische Immoaktien mit +342 Prozent am besten Abschnitten, kamen österreichische Titel immerhin noch auf +108 Prozent. US-amerikanische Immoaktien erzielten mit +103 Prozent in etwa gleich viel, asiatische schafften mit +150 Prozent deutlich mehr.
Einer der unterstützenden Faktoren für diese Entwicklung war und ist die Einführung so genannter Real Estate Investment Trusts (REIT). „Ein REIT ist eine Gesellschaft, deren Hauptgeschäftsfeld darin besteht, Immobilien zu besitzen und/oder zu betreiben. Die Unternehmen müssen mit 80 Prozent einen Großteil ihres Gewinns als Dividende ausschütten, dafür sind Kapitalgewinne und Mieteinahmen steuerfrei. Die Anteilseigner versteuern ihre Dividende jeweils nach ihrem individuellen Steuersatz“, erklärt Frederic Tempel, Fondsmanager der AXA WF Aedificandi und des neuen AXA WF Aedificandi Global den Hauptvorteil dieser neuen Anlageform.
2007: Einführung von REITs in UK und Deutschland
Aufgrund der immer stärkeren Verbreitung von REITs machen diese mit rund 500 Milliarden US-Dollar per Ende 2006 bereits zwei Drittel des gesamten weltweiten börsengelisteten Immobilienmarktes aus. REITs wurden erstmals 1960 in den USA und im Anschluss daran u.a. in den Niederlanden, Australien, Neuseeland, Japan oder 2003 auch in Frankreich eingeführt. Mit Korea, Thailand oder der Türkei sind REITs mittlerweile auch in einigen wichtigen Schwellenländern erhältlich. Nachdem 2004 Hong Kong dazugekommen ist, plant in diesem Jahr Deutschland und Großbritannien diesen Schritt. Aber auch zwei der BRIC-Märkte, Indien und Brasilien, haben entsprechende Überlegungen bereits angekündigt.
Globale Diversifikation wird immer einfacher
„Die globale Verbreitung von REITs, auch in Schwellenländern, schafft immer mehr Möglichkeiten der Diversifikation“, beschreibt Tempel. Denn derzeit sei ein globaler Immoaktieninvestor noch zu einem überwiegenden Teil ausschließlich in den Industrieländern investiert. „Aufgrund der demographischen Situation ist das sicher kein Vorteil“. Zwar würden höhere Inflationsraten aufgrund der in der Regel an die Geldentwertung geknüpften Mieteinnahmen kein Nachteil per se sein. „Die niedrigen Zinsen in den USA, Europa oder auch Japan haben aber stark zu dem Investitionsboom im Immobilienbereich beigetragen“; gesteht Tempel.
Immobilienaktien nur noch selektiv interessant
Auf den derzeitigen Niveaus sollten Anleger jetzt nur noch selektiv in Immobilienaktien investieren: „Die Bedeutung der Einzeltitelauswahl nimmt dann zu, wenn der Gesamtmarkt nicht mehr nur ausschließlich steigt“. Auch empfiehlt der Experte Anlegern zukünftig Immobilienanlagen regional breiter zu streuen. Hier gebe es zusätzliche Diversifikationsvorteile: „Die Volatilität globaler Immobilienaktien liegt pro Jahr um 2-3 Prozent unter dem rein europäischer Anlagen“.
Welche Märkte Potential versprechen
So weise laut Tempel Japan derzeit weltweit das größte Potential auf: „Japan ist das einzige unter den großen REIT-Märkten, wo die REIT-Rendite über den Zinsen 10-jähriger-Anleihen liegt und damit eine günstige Bewertung aufweist. Zudem befindet sich die Leerstandsquote in Tokio auf einem Allzeit-Tief, weshalb wir mit einem starken Anstieg der Mieten in der nächsten Zeit rechnen“, so Tempel.
Auch die USA, der Underperformer der letzten Jahre (siehe oben), ist für Immobilieninvestoren weiterhin ein interessanter Markt: „Die Vielzahl von Übernahmen sollte weiterhin für Kursgewinne sorgen. Zudem findet man nur in den USA, aufgrund der frühen Einführung von REITs 1960, so viele unterschiedliche Sub-Sektoren im Immobilienbereich“.
Für Europa sprechen nach dem Boom der letzten Jahre andere Gründe: „Besonders die Einführung von REITs in UK und Deutschland dürfte für weiteres Aufwärtspotential sorgen. Auch befindet sich der Mietzyklus im Bürobereich in Europa derzeit am unteren Ende und sollte zu einem Anstieg der Mieten führen“.
„Alpha-Potential ist hoch“
Aktives Management mache weiters besonders bei globalen Immobilienaktien Sinn: „Da in dieser Assetklasse die meisten Anleger einen ausschließlich lokalen Fokus verfolgen und ein eingeschränktes Investmentuniversum haben, ist das Potential durch aktives Management Alpha zu generieren hoch“, bereichtet der Experte.
AXA Aedificandi „goes global“
Frederic Tempel, seit vier Jahren für den europäischen AXA Aedificandi bzw. AXA WF Aedificandi verantwortlich, ist seit Oktober 2006 auch Manager des damals aufgelegten AXA WF Aedificandi Global. Dieser erzielte seit Start eine Rendite von 27 Prozent und damit leicht mehr als der FTSE EPRA/NAREIT Global mit 26,8 Prozent. Unter den insgesamt 25 in Österreich, Deutschland bzw. der Schweiz zum Vertrieb zugelassenen globalen Immoaktienfonds liegt er damit auf Platz 13. Der auf Europa konzentrierte AXA Aedificandi konnte in den letzten fünf Jahren den FTSE EPRA/NAREIT Europe Index im Schnitt um 4,1 Prozent p.a. schlagen. Anhand der Sharpe Ratio liegt er damit auf Platz 1/14 Fonds mit dieser Historie.
Alle Daten per 23.2.2007 in Euro
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