Immoaktien: Nur keine Panik

Die seit 2003 erfolgsverwöhnten Immobilienaktien erleben in diesem Jahr herbe Rückschläge. Silvia Wagner, Immobilien-Fondsmanagerin bei der Constantia Privatbank, rät Anlegern einen kühlen Kopf zu bewahren. Österreichische Aktien seien zudem attraktiv bewertet, Spanien meidet Sie dagegen. Funds | 02.07.2007 06:00 Uhr
Archiv-Beitrag: Dieser Artikel ist älter als ein Jahr.

Silvia Wagner ist Fondsmanagerin der beiden Immobilienaktienfonds Constantia Global Property bzw. Constantia European Property. Der globale Fonds, in welchem sich neben Immobilienaktienfonds auch einzelne Immobilienaktien befinden, erzielte seit Auflage im April 2000 eine Rendite von 12,6 Prozent p.a. und schlug damit den FTSE AW/Real Estate um annualisiert 2,1 Prozent. Anhand der Sharpe Ratio der letzten fünf Jahre liegt der Fonds auf Platz 1/3 Fonds (mehr verfügen noch nicht über eine solche Historie.

Der Constantia European Property wird als reiner Einzelaktienfonds in Kooperation mit dem Immobilienspezialisten LaSalle Investment Management verwaltet. Anhand der 5-Jahres-Sharpe Ratio liegt der Fonds auf Platz 8/14 Fonds und kam seit Auflage Ende März 2000 auf ein annualisiertes Plus von 17,8 Prozent.

e-fundresearch.com sprach mit der Immobilien-Expertin über die weiteren Aussichten:

„Europa ist günstiger als Asien“

e-fundresearch: Frau Wagner, je nach Region liegen Immobilienaktien dieses Jahr im Vergleich zu den Vorjahren sehr viel schlechter. Europäische Immobilienaktien verloren zum Beispiel um knapp 10 Prozent, in den drei Jahren davor wurden rund 27 Prozent p.a. erzielt. War das jetzt schon die Trendwende?

Silvia Wagner: Vor dem Hintergrund der ausgezeichneten Performance der Vorjahre dürfen Anleger von aktuellen Gewinnmitnahmen nicht überrascht sein. Derzeit stellen wir negative Veränderungen im Anlegersentiment fest, fundamental sind die Kursverluste aber nicht zu rechtfertigen. Oftmals werden für die Kursverluste Gründe genannt, die fundamental gar nicht stimmen und Äpfel mit Birnen verglichen. Ausgehend von der Krise am US-Hypothekenmarkt und dem Tumult bei den zwei Hedgefonds von Bear Stearns haben die Anleger kalte Füße bekommen. Auch die aufkommende Diskussion über steigende Inflationsraten hat den Immobilienaktien paradoxerweise Performance gekostet. Dabei sind die Mieteinnahmen an die Inflation indiziert und Immobilien stellen somit eine Absicherung gegen höhere Geldentwertung dar. In der aktuellen Situation ignoriert der Markt aber diese Fakten und sucht scheinbar nach negativen Nachrichten.

In Asien erleben wir eine Sondersituation: Die starken Kursgewinne der letzten Monate, welche aufgrund der starken Liquidität gegen den allgemeinen Markttrend stattgefunden haben, machten den Markt extrem anfällig für Korrekturen. Während 2006 nämlich noch viel Anlegergeld nach Europa geflossen ist, war es aufgrund der bis vor kurzem noch günstigeren Bewertungen in diesem Jahr Asien. Jetzt muss man die Lage schon differenzierter sehen, da Europa fast schon wieder günstiger ist als Asien. Beide Märkte sind aber sicherlich viel interessanter als die USA, da in diesem etablierten Markt schon vieles an Potential ausgereizt ist.

Wann kommt der Rebound?

e-fundresearch: Was sollen Anleger jetzt nach den Kursverlusten tun? Wie reagieren Sie etwa im Constantia Global Property Fonds auf die jüngsten Entwicklungen?

Silvia Wagner: Ich habe bereits im April meine Asien-Quote von über 30 auf momentan 24 Prozent reduziert, denn aufgrund der Struktur der dort gelisteten Unternehmen ist dort das Risiko einfach höher als zum Beispiel in Europa. Zusammen mit den nicht mehr so attraktiven Bewertungen bauen wir Europa zu ungunsten Asiens auf, halten die USA aber weiter untergewichtet.

Anlegern rate ich erstmals einen kühlen Kopf zu bewahren. Wer ein starkes Nervenkostüm besitzt sollte die momentane Krise aussitzen und gar nicht verkaufen. Denn solange keine neuen negativen Schlagzeilen aus dem Sektor selbst kommen, sollte es zu einem baldigen Rebound kommen. Asien würde ich tendenziell stärker abbauen als Europa, aber nicht ganz verkaufen. Denn die langfristigen Aussichten sind dort weiterhin hervorragend. Von der starken Korrektur in Europa wurde ich selbst überrascht, derzeit liegen die Kurse europäischer Immobilienaktien aber großteils schon wieder unter dem inneren Wert. Hier würde ich deswegen zukaufen, wobei wir hier selektiv vorgehen.

In Spanien etwa sind wir seit Mitte 2006 gar nicht mehr investiert, denn dort gab und gibt es die größten Übertreibungen weshalb der Markt weiter leidet. Sehr positiv sind wir weiterhin für Norwegen und Schweden bzw. für ganz große Immobilien wie Unibail eingestellt.

„Österreichische Immoaktien sind interessant bewertet“

e-fundresearch: Die Marktkapitalisierung österreichischer Immobilienaktien im EPRA/NAREIT Index explodierte seit 2001 von 591 Millionen Euro auf aktuell 14,5 Mrd. Euro. Liegt hier nicht eine deutliche Übertreibung vor?

Silvia Wagner: Nein, das glaube ich nicht. Der stark gestiegene Anteil in den Indizes unterstreicht die erfolgreiche Pionierarbeit, die diese Unternehmen geleistet haben. Und nur weil diese in diesem Jahr Kursverluste aufweisen, bedeutet das nicht dass es schlechte Unternehmen sind. Ich denke zudem, dass der aktuelle Rückschlag teilweise künstlich herbeigeführt wurde. Die letzten eher negativen Research-Berichte internationaler Investmentbanken haben ihren Teil dazu beigetragen, die tatsächlichen Ergebnisse, etwa bei Immoeast, sind aber positiv. Ich persönlich finde, dass die österreichischen Immobilienaktien derzeit sehr interessant bewertet sind. Der Vollständigkeit halber muss ich in diesem Hinblick aber betonen, dass in meinen Fonds Immoeast und Immofinanz zu jedem Zeitpunkt immer dieselbe Gewichtung aufweisen als in der jeweiligen EPRA Benchmark. Diese Festlegung wurde vor allem getroffen, um Interessenskonflikte zu vermeiden.

Welche Performance ist langfristig realistisch?

e-fundresearch: In den letzten fünf Jahren erzielten europäische Immobilienaktienfonds mit 22 Prozent p.a. die beste Performance aller Sektor-Assetklassen in der Fondsdatenbank Lipper. Am anderen Ende des Spektrums liegt etwa Pharma mit einem Nullertrag. Glauben Sie nicht, dass es hier in den nächsten Jahren zu einer Rückkehr zum Mittelwert kommen könnte und mit welcher langfristigen Performance können Anleger bei Immoaktien eigentlich rechnen?

Silvia Wagner: Immobilienaktien sind eine sehr defensive Anlage, bleiben am Ende aber als Aktien auch nicht von kurzfristigen Korrekturen verschont. In den Jahren 2002 und 2003 holte der Sektor einfach seine starke Unterbewertung auf, erst danach waren die Bewertungen angemessen. Mit Renditeprognosen sind wir generell sehr vorsichtig, aber je nach Immobilienportfolio sind 6-8 Prozent p.a. als Kernperformance realistisch. Je mehr Projektentwicklungsrisiko enthalten ist, desto höher sind die Erträge. Dann wären auch Renditen zwischen 8-12 Prozent denkbar. Weitere positive Effekte, die in den letzten Jahren zu dieser guten Performance beigetragen haben sind etwa die Einführung des REIT-Status und die vielen neuen Börsenlistings. Dadurch wurde das Investieren in Immobilien viel leichter.  

e-fundresearch: Steigende Zinsen sind kein Problem für Immobilienaktien?

Silvia Wagner: Steigende Zinsen sind fast für alle Unternehmen schlecht, vor allem aber für diejenigen mit viel Fremdkapital. Im Schnitt beträgt die Fremdkapitalquote bei Immobilienunternehmen 40-50 Prozent und liegt damit nicht exorbitant hoch. Sehr oft sind diese Kredite aber mit Zins-Caps für viele Jahre gegen steigende Zinsen geschützt. Auch beschränkt die REIT-Struktur den Leverage auf 50 Prozent, was in Niedrigzinszeiten Nachteile, jetzt aber Vorteile bringt.

„Immoaktien auch 2007 mit einer positiven Performance“

e-fundresearch: Werden europäische Immobilienaktien 2007 noch eine positive Performance erzielen können?

Silvia Wagner: Ja, das hoffe ich doch sehr. Je nachdem wie schnell sich das Sentiment für den Sektor dreht bzw. wie das weltwirtschaftliche Wachstum weitergeht, sollte eine positive Performance möglich sein. Höhere Kurse wie jetzt sehen wir aber jedenfalls.

e-fundresearch: Wie stark sollen Anleger aus portfoliotechnischer Sicht eigentlich Immobilienaktien gewichten?

Silvia Wagner: Das ist eine ganz schwierige Frage und hängt sehr davon ab, wie das Portfolio des Investors aussieht. Wir zählen Immobilien mit Hedgefonds, Wandelanleihen und Private Equity zu den alternativen Anlagen. In Relation zum Gesamtportfolio raten wir generell zu einer Gewichtung alternativer Anlagen zwischen 35 und 55 Prozent, Immobilien machen davon rund die Hälfte aus.

e-fundresearch: Vielen Dank für das Gespräch!

Alle Daten per 22.6.2007 in Euro
Quelle:  

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