"Die durchschnittliche Ankaufrendite über alle Nutzungsarten ist in Europa in den vergangenen fünf Jahren um 0,4 Prozentpunkte auf 6,50 Prozent gefallen", sagt Gunnar Herm, Manager des Property Research bei Henderson Global Investors. Parallel korrigierten die Mieten gerade im Büroimmobilienbereich seit 2001 nach unten und stabilisierten sich mittlerweile auf einem niedrigeren Niveau, so Herm weiter. "Von einer kompletten Veränderung der Bewertungspraktiken kann hier nicht besprochen werden", stellt Herm fest. Aber erst eine derartige grundlegende Neubewertung würde - wie etwa zur Zeit der Aktienhausse im April 2000 - eine Marktüberhitzung kennzeichnen.
Auch ein Vergleich mit dem Anleihemarkt zeigt, dass Immobilien eher nicht überteuert sind. Wenn man Immobilien-Investitionen über die Risikoprämie zum risikofreien Zinssatz bewerten will, kommt man ebenfalls zu einem interessanten Ergebnis: "Die Immobilie erscheint im Vergleich mit Festverzinslichen als recht attraktiv bewertet", sagt Gunnar Herm. Denn hatten Immobilienanlagen in Europa vor zehn Jahren noch eine negative Risikoprämie, so weisen sie derzeit eine vergleichsweise hohe Risikoprämie gegenüber der festverzinslichen Anlage aus.
Ein Aspekt, den auch Patrick Sumner bestätigt. Der Fondsmanager investiert mit seinem Henderson Horizon Pan European Property Equities Fund im Universum der rund 100 Aktiengesellschaften der europäischen Immobilienbranche. "Europäische Immobilienaktien profitieren derzeit von zwei Faktoren: So liegt der Börsenwert häufig noch unter dem Wert ihres Immobilienvermögens. Zusätzliche Kursphantasie bringen aber auch die in vielen europäischen Ländern geplanten Steuervorteile für Immobilien-AGs", sagt Sumner.
Mathias Kulke, Head of European Distribution bei Henderson Global Investors, glaubt, dass die Rede von eine Immobilienblase auch auf einer fehlenden langfristigen Zeitreihenanalyse beruht. Deshalb entwickelte sein Haus den Henderson Synthetic EU 15 Index. Dieser Index erlaubt eine historische Analyse der Immobilien mit anderen Anlageklassen. Ergebnis der Langzeitanalyse: Immobilien weisen gegenüber Aktien und Anleihen die geringste Volatilität auf und eine nur geringe Korrelation zu den übrigen Asset-Klassen. Vor diesem Hintergrund bleiben Immobilien ein wichtiger Bestandteil von Anlageportfolios und werden auch künftig Kapital anziehen.
Über den Fondsmanager
Patrick Sumner - Portfolio Manager, Global Property Equities Fund Patrick Sumner ist Head of Property Equities bei Henderson Global Investors in London. Er managt mehrere European Property Equities Fonds und ist Hauptmanager für weltweit investierende Fonds, die in Kooperation mit AMP Capital Investors sowie R.G Redding & Associates aufgelegt werden. Sumner verfügt über mehr als 20 Jahre Erfahrung im Bereich Europäische Immobilienmärkte, die er unter anderem bei Hillier Parker sowie bei den börsennotierten Unternehmen Reinhold, Arcona und Chesterfield Properties sammelte. 1997 kam Sumner zu Henderson Global Investors und übernahm die Aufgabe, eine breitgefächerte Produktpalette für Immobilieninvestments aufzubauen, die regionale und Branchenfonds sowie Aktien und Private Capital umfasst.
